Der er en god grund til, at millioner af mennesker stiller ind hver uge for at se Fixer Upper, Flip or Flop, Rehab Addict og This Old House. Uanset om de er interesseret i husfletning, renoveringer eller programmer, der fokuserer på ejendomsmæglere, har amerikanere helt klart en besættelse over boligsektoren og de karrierer, der kredser omkring det. Men det er ikke kun tv-serier, der betager os. Ejendomme er den mest foretrukne investering blandt amerikanere, ifølge GALLUP News. Faktisk siger 34 procent af mennesker, at det er den bedste langsigtede investering derude.
For bedre at forstå, hvordan folk tjener penge på boligmarkedet (og debunk nogle store tv-misforståelser undervejs), chattede vi med fire kvinder, der har tjent imponerende beløb gennem alle mulige ejendomsprojekter. Uanset om det er en sidevend eller deres fulde karriere, her er hvordan virkelige mennesker - ikke tv-stjerner - gør det.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Sted: Chicago forstæder
Beskæftigelse: Kommunikationschef og blogger hos Read My Flips
Antal egenskaber: 2 (for lige nu)
År i fast ejendom: 1, 5
Indtil videre tjent penge: $ 117.000
Hvad tiltrækkede dig til fast ejendom? Jeg har altid set ejendom som grundlaget for langvarig velstand. Det rider de økonomiske op- og nedture lidt bedre. Det er ejendom, det er jord - du ejer noget. Det er ikke som en bestand, som du ikke rigtig ved, hvad du ejer.
Hvordan kom du i gang? Min kæreste John og jeg begyndte at gå ud, og han havde vendt før. Han er licenseret ejendomsmægler hos Mark Allen Realty. Inden for seks måneder efter, at vi blev dateret, købte vi vores første ejendom og vendte den sammen.
Er det vigtigt at have en partner? Jeg kunne ikke gøre dette uden John. Han laver al markedsanalyse, og han udfører meget af arbejdet - det er sådan, vi sparer en masse penge. Det er et fuldtidsjob mellem os to.
Den mest udfordrende del: Den største forhindring er at komme fra nul til en ejendom. Når du først har gennemgået den første, er der så meget læring, der sker, at det bliver meget klart, om det er værd at gøre det igen. Vi sætter tilbud hele tiden nu.
At finde pålidelige og rimelige entreprenører er en anden stor udfordring - det er næsten som to modsatte ender af spektret. Hvis de er pålidelige, opkræver de sandsynligvis meget mere.
Og tilladelsesprocessen kan være overvældende. Jeg tror ikke, at mange mennesker forstår, hvordan bureaukratiske landsbyer kan være. For eksempel lægger vi papirer til en tilladelse, og det tager en måned til seks uger at få noget tilbage. Og du kan ikke røre ved huset, før du får tilladelsen.
"Jeg skulle skrive en bog kaldet 'Hvad HGTV ikke fortæller dig.'"
Hvor mange penge du har brug for for at komme i gang: Jeg skulle skrive en bog kaldet Hvad HGTV ikke fortæller dig . Det, der gør mig vanvittig, er deres hurtige beregninger. Der er omkostninger, skatter, forsikringer, renter - alle disse ting tilføjes. De tager heller ikke hensyn til ejendomsomkostninger. På det hus, som vi vendte, der solgte for $ 275.000, brugte jeg $ 13.760 på ejendomsomkostninger.
Du skal budgettere for lukningsomkostninger ved købet, som er 1, 5 procent af købsprisen, lukningsomkostninger ved salget, som er 1, 5 procent af værdien efter reparation (ARV), ejendomsmæglergebyrer, som er 5 procent af ARV, og holde omkostninger, der dækker skatter, forsikringer, forsyningsselskaber og renter, som jeg normalt estimerer mellem $ 1.000 - $ 1.500 pr. måned. Derefter skal du tilføje alt dette til udgifterne til ejendommen og omkostningerne ved renoveringen. Vi bruger normalt en 5-10 procent buffer for uventede omkostninger, der kommer op under renoveringen. Og du må spørge dig selv, har jeg råd til at tabe penge på dette? fordi det kan ske.
Bedste tip til begyndere: Dobbelt så lang tid, du tror, du bliver nødt til at bruge på det. Hvis du tror, det vil tage en måned, skal du ændre det til to. Og dit første projekt vil altid tage meget mere tid, fordi du stadig tester farvandet, og når du først ved, hvad du kan lide, vil du bare gentage det hus til hus.
Jamie Crouch, 33, agent og ejendomsadministrator
Sted: Tulsa, Oklahoma
Erhverv: Ejendomsmægler, iværksætter og ejendomsadministrator
Antal ejendomme: 4 (inklusive hendes eget hus) plus 35, som hun administrerer
År i fast ejendom: 14
Indtil videre tjent penge: $ 200.000 +
Hvad tiltrækkede dig til fast ejendom? Når du ejer ejendomme på lang sigt, kalder vi det vågne penge, for så snart du vågner op, tjener du penge ved at eje lejeboliger. De genererer indkomst uden at du behøver at gå på arbejde. Det er en dejlig sideressource, og alle kan gøre det. I stedet for at have en 401k, vil min pension være vores investeringsejendomme. Når jeg kommer tæt på pensionsalderen, udbetales de, så alt det pengestrømme fra husleje er, hvad jeg tjener til min pension.
Hvordan kom du i gang? Fast ejendom er i mit blod. Mine forældre ejede lejeboliger da jeg var barn, og i en alder af 19 spurgte de, om jeg ville være villig til at begynde at styre dem. Da jeg gik på college, havde jeg mindreårig ejendom og fik min ejendomslicens.
Vi startede med at opbygge vores egen ejendom (min mand er en entreprenør), og derefter ved at sælge dette hjem var vi i stand til at tjene nok penge til at lægge ned og begynde at investere i fast ejendom.
Er det vigtigt at have en partner? Min mand er min gratis arbejde. Han er meget praktisk, og han arbejder for et kommercielt entreprenørfirma.
Den mest udfordrende del: Den sværeste del for mig var at komme i gang. Før 2008 var udlånsbranchen meget anderledes. Nu kræver flere långivere ca. 20 procent ned, så det er virkelig svært at komme i gang, hvis du ikke har kontanter.
Den bedste måde at komme i gang er at omdanne dit hjem til en lejebolig, når du er klar til at flytte - det er sådan de fleste mennesker gør det, fordi det er svært at komme med de krævede 20 procent ned. Når du kommer i gang, bliver det uendeligt lettere.
"Hvis du ikke ved noget om det, og du hopper blindt ind i det ... en dårlig aftale vil fuldstændigt udslette dig."
Den mest givende del: Det er svært at dyrke din formue og ejendom har været en stor ressource for min mand og jeg til at gøre netop det. Vi begyndte at investere i tyverne.
Hvor mange penge du har brug for for at komme i gang: Det afhænger af mange faktorer. Fast ejendom er ikke skåret og tør. Hver aftale er forskellig. Jeg anbefaler "50 procent-reglen": Hvis du har en ejendom, du er interesseret i, kan du undersøge, hvor meget den vil leje for, og derefter udgøre ca. 50 procent af denne leje for udgifter, forsikring, reparationer osv. Derefter bestemmer du, hvad din pantebetaling vil være, og hvis pengestrømmene, og du tjener penge, så garanterer det at undersøge det nærmere.
Bedste tip til begyndere: Du skal finde ud af, hvad du vil have fast ejendom til at gøre for dig. Vil du have, at det skal være din pensionsplan og hjælpe med at supplere den? Forsøger du at tjene hurtige kontanter? Du er nødt til at finde ud af, hvilket mål du har, og derefter finde nogen i dit område, en mentor, der kan lede dig igennem det og forklare ins og outs.
Du vil også sikre dig, at du har et godt team på plads - at have en entreprenør, som du kender og har tillid til, en CPA, der leder dig gennem dine skatter, en ejendomsadministrator, hvis du ikke vil administrere det selv, og en ejendomsmægler, der har specialiseret sig i investeringer. Hvis du ikke ved noget om det, og du hopper blindt ind i det, så vil en dårlig handel helt udslette dig.
Nichole Stohler, 44, iværksætter
Sted: Scottsdale, Arizona
Erhverv: Iværksætter, flerfamiliehus og hotelinvestor
Antal ejendomme: 1 hotel og 3 huse
År i fast ejendom: 8
Hidtil tjente penge: "Vi firedoblede vores første investering i 2012 inden for fire år."
Hvad tiltrækkede dig til fast ejendom? Vi var to år på at blive gift; Vi havde virkelig ingen penge, så jeg brugte en masse tid på at læse bøger om personlig økonomi, og gennem den proces stødte jeg på rigtige far stakkars far . Jeg tilmeldte os med det samme for at gå til et ejendomsseminar for at lære om investering, og vi sprang lige ind.
Hvordan kom du i gang? Vi fandt ud af, at universitetet i vores by ejede flere ejendomme, men ikke ønskede at administrere dem, så vi fik dem alle til sælgerfinansiering. Vi behøvede ikke at optage lån, men vi var nødt til at komme med udbetalinger, og vi brugte kreditkortforskud til at gøre det. Vi vidste ikke rigtig, hvad vi gjorde. Realiteten er, at seminaret får dig til at blive hypet op, men de handler ikke om praktisk ledelse og hvad der virkelig går ind i det. Der var så mange stykker, vi ikke forstod.
Det lykkedes os ikke. Vi endte med at skulle give ejendommene tilbage, vi tabte penge i løbet af den tid, og vi havde gæld fra kreditkortforskudene. Jeg vågnede om natten, kunne ikke sove og undrede mig over, hvordan vi skulle klatre os ud af dette hul. Vores løsning var at sælge vores hus og flytte ind hos mine forældre.
Vi investerede ikke igen i lang tid. Så i 2011 fik jeg fejlen igen og troede, at vi kunne gøre et bedre stykke arbejde. Vi har haft succes anden gang, men vi har aldrig glemt, hvad vi gik igennem i begyndelsen.
"Jeg vågnede om natten, kunne ikke sove og undrede mig over, hvordan vi skulle klatre ud af dette hul."
Er det vigtigt at have en partner? Jeg synes ikke, det er nødvendigt, men det hjælper med at dele arbejdsbyrden.
Den mest givende del: At hjælpe mennesker. Min mand er virkelig stolt af en af vores ejendomsadministratorer. Han begik nogle fejl tidligere i livet og tjente tid i fængsel for ikke-voldelige forbrydelser, så ingen ville give ham en chance. Min mand så, at han var en hårdtarbejdende og nogen med lederegenskaber, så han hjalp ham med at lære rebene. Og da vi solgte den ejendom, anbefalede min mand den samme herre til de nye ejere, de tog ham på, øgede hans løn, og nu administrerer han tre ejendomme.
Hvor mange penge du har brug for for at komme i gang: Skal du bo i ejendommen, eller har du allerede din egen primære bolig, og du køber den udelukkende som investeringsejendomme? Det er en virkelig vigtig beslutning, fordi hvis du bor i ejendommen, kan du få et FHA-lån (føderal boligadministration), VA-lån (veterananliggender) eller et lån med meget få penge ned. I virkeligheden er en VA nul penge nede.
Det afhænger af markedet, men lige nu har du brug for ca. 25 procent af købsprisen. I det meste af landet lige nu kan du regne med omkring 200.000 dollars for et hus, og du har brug for 25 procent af det. Du har også brug for nogle reserver.
Bedste tip til begyndere: Fast ejendom er vel, det er værd, men det er ikke perfekt, så få dine forventninger på det rigtige niveau. Planlæg en langsom bygning - måske en ejendom om året.
Også bede om hjælp. De fleste andre investorer vil hjælpe dig - gå til en samfundsgruppe eller til en Meetup. Og BiggerPockets.com er en af de mest værdifulde gratis ressourcer for alle, der ønsker at investere i fast ejendom.
Keisha Blair, 40, udlejer
Sted: Ottawa, Canada
Erhverv: udlejer, iværksætter
Antal ejendomme: 3 (2 i Canada og 1 i New York)
År i fast ejendom: 10
Hidtil tjente penge: Det har givet mig den type økonomiske frihed, hvor jeg ved, om jeg havde brug for at tage fri, jeg kunne. Efter at min mand døde, tog jeg et år ubetalt sabbatsdag, og der var fast ejendom bag det. Og en af grundene til, at jeg har råd til at sætte mine tre børn i privatskolen, er på grund af fast ejendom.
Hvordan kom du i gang? Jeg begyndte for et årti siden, da jeg indså, at arbejdsgiverpension bare ikke leverede, hvad de kunne være. Vi begyndte at investere i fast ejendom for at kompensere for det hul. På det tidspunkt var jeg ikke rigtig klar over ideen om bestande. Jeg var mere interesseret i konkrete investeringer, som jeg kunne se. Fast ejendom var et af de materielle aktiver, jeg kunne køre forbi hver dag og se på. Vi startede i det små med kun et condo, der var i vores område, som ikke ville være svært at få lejet, fordi det var i et område, der var tæt på skoler, parker, busstoppesteder og flere faciliteter.
Er det vigtigt at have en partner? Jeg begyndte at investere i fast ejendom, da min mand var i live. Vi gjorde det sammen. [Efter han døde] besluttede jeg at beholde [egenskaberne] og gå det alene. Jeg holdt alle mine investeringer, og det er den bedste ting, jeg nogensinde har gjort. Jeg vil opfordre enlige kvinder eller endda enker til at betragte fast ejendom som en investering. Det kan gøres alene.
"Når livet pludselig tager en vending, er du ligesom, gudskelov, jeg har disse investeringer. Kvinder bør overveje at diversificere deres investeringer. Det er altid godt at være forberedt."
Den mest udfordrende del: Efter at min mand døde, var det virkelig udfordrende. Han ville udføre det meste af arbejdet med hensyn til ejendommen og vedligeholde den. Han var også CPA, så han ville foretage den regnskabsmæssige kom skattetid. Jeg endte med at ansætte en ejendomsadministrator. Det var dyrere, men mere praktisk.
Den anden ting, som jeg finder udfordrende, er ledige stillinger. Lad os sige, at du har en ledig stilling i seks måneder, du skal bære ejendommen så længe uden at få nogen indkomst. Og med ledige stillinger kommer omsætningen og bliver nødt til at gøre ejendommen klar til nye lejere. Omsætningen er kostbar.
Den mest givende del: Fleksibiliteten til at tage fri, at passe små børn eller forfølge andre interesser eller karrierer. Jeg gik ikke engang ind i det med at tænke på disse ting, men så døde min mand, da jeg bare var 31. Når dit liv pludselig tager en tur, så er du ligesom, gudskelov, jeg har disse investeringer, fordi disse hjælper mig pleje af børnene. Kvinder bør overveje at diversificere deres investeringer. Du ved aldrig, og det er altid godt at være forberedt.
Hvor mange penge du har brug for for at komme i gang: Du skal have tilstrækkelige midler og en finansiel pude. Der er forskellige måder at gøre det på - gearing, refinansiering, HELOC (home equity line of credit). Men uanset hvad det er, skal du ikke udnytte dig selv for meget.
Det er svært at finde et tal, men du skal have nok til udbetaling og vedligeholdelse. Som vedligeholdelse afsatte jeg et lille beløb som $ 150 pr. Måned. Lige nok til, at hvis der sker noget, hvis der er en nødsituation, kan jeg finansiere det.
Du skal også budgettere i tre til seks måneder uden lejer. I de fleste tilfælde ender du med en ejendom uden lejere, og du kan ikke annoncere for lejere før efter udløbsdatoen, så det sætter dig måske tilbage i fire måneder — worst case, seks måneder. Du finder måske ud af, at de ikke er ideelle, og du er nødt til at afvise dem, fordi du tror, at det muligvis ikke fungerer. Jeg har måttet give afkald på indkomsten bare for at kunne finde den rigtige lejer.
Det bedste tip til begyndere: Mit bedste råd er at undersøge områder, hvor ejendomspriserne ikke kun stiger, men også vil være attraktive for lejere - omkring universiteter, nær virksomheder, i centrumskorridoren. Selvom det har en tendens til at være lidt dyrere, fungerer det bestemt, fordi risikoen for ledig stilling og omsætning er lavere. Og jeg investerer aldrig i en ejendom, jeg ikke ville bo i.
